A compra de um imóvel exige cuidados que vão além da análise do preço, da localização e das condições físicas da propriedade.
 

Antes da conclusão do negócio, é recomendável verificar a situação jurídica do imóvel e das pessoas que figuram como vendedores, buscando identificar pendências, restrições ou circunstâncias que possam representar riscos para a aquisição.
 

Nesse trabalho preventivo, certidões e documentos constituem importantes fontes de informação. Entretanto, mais importante do que simplesmente reuni-los é compreender o que cada documento revela e avaliar juridicamente as informações encontradas.
 

A matrícula do imóvel é o ponto de partida

 

A matrícula atualizada é um dos principais documentos de qualquer análise imobiliária.
 

Ela permite verificar quem figura como proprietário, a descrição e identificação registral do imóvel e a existência de registros ou averbações que possam interferir na negociação.
 

Devem ser observadas, entre outras situações, eventuais hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos, alienações fiduciárias, restrições, ações ou constrições que estejam registradas ou averbadas.
 

Essa análise ganhou ainda maior relevância com o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula, disciplinado pela Lei nº 13.097/2015.
 

A legislação estabelece proteção ao terceiro adquirente de boa-fé em relação a determinadas situações jurídicas que não estejam registradas ou averbadas na matrícula e, desde as alterações promovidas pela Lei nº 14.382/2022, prevê expressamente que não é exigida a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade ou eficácia do negócio ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente.
 

Isso não significa, contudo, que outras certidões sejam inúteis ou que devam ser automaticamente dispensadas em qualquer operação.
 

Se a lei não exige certidões judiciais, por que pesquisá-las?

 

Porque existe diferença entre aquilo que é legalmente indispensável para a validade ou eficácia do negócio e aquilo que pode ser recomendável como medida de investigação e gerenciamento de riscos.
 

Uma ação judicial encontrada em nome do vendedor pode revelar uma situação patrimonial que mereça análise mais aprofundada, ainda que não exista qualquer averbação na matrícula do imóvel.
 

Da mesma forma, uma certidão positiva não significa, por si só, que o imóvel não possa ser adquirido.
 

É necessário verificar a natureza do processo, seu valor, a fase em que se encontra, o patrimônio envolvido e sua possível repercussão sobre o negócio.
 

Essa distinção é particularmente importante porque o Superior Tribunal de Justiça estabelece, na Súmula 375, que o reconhecimento da fraude à execução, na disciplina geral, depende do registro da penhora do bem alienado ou da demonstração da má-fé do terceiro adquirente. O entendimento foi também desenvolvido no Tema Repetitivo 243.
 

Portanto, as certidões devem ser vistas como instrumentos de investigação, e não como simples formalidades burocráticas.
 

Certidões e documentos relacionados ao imóvel

 

Além da matrícula atualizada, a natureza e a localização do imóvel podem justificar outras verificações.
 

Em imóveis urbanos, por exemplo, é recomendável verificar a situação tributária perante o Município, especialmente quanto a débitos relacionados ao IPTU.
 

Dependendo das características da operação, também podem ser relevantes informações cadastrais, urbanísticas e relacionadas à regularidade da construção.
 

Tratando-se de unidade localizada em condomínio, merece especial atenção a existência de débitos condominiais. As cotas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se juridicamente ao próprio imóvel, circunstância que torna especialmente importante a verificação de sua regularidade antes da aquisição. A jurisprudência do STJ reafirma essa característica das obrigações condominiais.
 

Certidões relacionadas aos vendedores

 

A extensão da pesquisa dependerá das características do negócio e da qualificação dos vendedores.
 

Em uma análise preventiva mais abrangente, podem ser pesquisadas informações relativas à existência de processos perante a Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho, além de protestos e determinadas pendências tributárias.
 

Também merece consideração a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas – CNDT. A Recomendação nº 3/2012 da Corregedoria Nacional de Justiça, que permanece vigente, orienta os tabeliães a cientificarem as partes sobre a possibilidade de sua obtenção prévia nas operações de alienação ou oneração de imóveis. O próprio ato ressalva que essa providência não esgota nem substitui outras medidas necessárias à segurança jurídica do negócio.
 

A análise pode envolver ainda certidões relacionadas a débitos tributários federais, estaduais ou municipais, conforme as circunstâncias identificadas na operação.
 

E quando o vendedor possui empresa?

 

Essa circunstância merece atenção específica.
 

Quando o proprietário do imóvel é uma pessoa jurídica, ou quando o vendedor pessoa física possui participação relevante em sociedades empresárias, pode ser recomendável ampliar a investigação.
 

Informações cadastrais e societárias podem ajudar a identificar empresas das quais o vendedor participe e permitir, quando necessário, uma análise mais abrangente de sua situação jurídica e patrimonial.
 

Isso não significa que a existência de uma empresa ou mesmo de processos envolvendo determinada sociedade torne automaticamente insegura a aquisição de um imóvel pertencente ao sócio.
 

O objetivo é identificar circunstâncias que eventualmente exijam investigação adicional e compreender se existe alguma relação juridicamente relevante entre a situação encontrada e a operação imobiliária pretendida.
 

Uma certidão positiva impede a compra do imóvel?

 

Não necessariamente.
 

Esse é um dos pontos mais importantes da análise.
 

A existência de uma ação judicial, protesto ou débito não significa automaticamente que o imóvel esteja impedido de ser vendido.
 

Uma ação de pequeno valor pode não representar qualquer risco patrimonial relevante. Em outra situação, porém, uma execução de valor expressivo, associada à inexistência de outros bens conhecidos do vendedor, pode justificar uma investigação muito mais cuidadosa.
 

Por isso, a análise não deve terminar com a informação:
 

“A certidão é positiva.”
 

É necessário perguntar:
 

O que originou essa certidão? Qual é o processo? Qual o valor discutido? Em que fase se encontra? Existe constrição patrimonial? Há risco de insolvência? Essa situação pode atingir o negócio que está sendo realizado?
 

É justamente nessa etapa que a simples obtenção de documentos se transforma efetivamente em due diligence imobiliária.
 

As mesmas certidões devem ser exigidas em todas as operações?

 

Não.
 

A documentação adequada depende das características do imóvel, das partes envolvidas e da própria estrutura do negócio.
 

A aquisição diretamente de uma pessoa física pode exigir uma abordagem diferente da compra de imóvel pertencente a uma empresa. Da mesma forma, imóveis provenientes de inventário, sociedades empresárias, incorporações imobiliárias ou operações envolvendo estruturas patrimoniais mais complexas podem demandar verificações específicas.
 

Por isso, uma relação padronizada de certidões pode funcionar como ponto de partida, mas não substitui a análise individualizada da operação.
 

Certidões são importantes, mas precisam ser interpretadas

 

A segurança de uma operação imobiliária não decorre simplesmente da existência de uma pasta contendo diversas certidões negativas.
 

A finalidade da análise documental é compreender a situação jurídica do imóvel e das partes envolvidas, identificar eventuais riscos e avaliar sua efetiva repercussão sobre o negócio.
 

Em determinadas situações, uma certidão positiva não impedirá a aquisição. Em outras, uma informação aparentemente secundária poderá justificar diligências adicionais ou até alterações nas condições do contrato.
 

Por essa razão, a obtenção e a análise de certidões devem integrar uma avaliação preventiva mais ampla, destinada a permitir que a decisão de adquirir um imóvel seja tomada com maior informação e segurança jurídica.