É relativamente comum encontrar imóveis que foram comprados há muitos anos, estão ocupados pelo adquirente e possuem contas de consumo e IPTU em seu nome, mas nunca tiveram a documentação definitivamente regularizada.
Em algumas situações, existe apenas um contrato particular de compra e venda. Em outras, o comprador possui uma escritura pública que não foi registrada. Há também imóveis provenientes de herança, terrenos que foram divididos informalmente e construções que não constam da documentação imobiliária.
Embora todas essas situações sejam frequentemente descritas como “imóvel sem escritura”, elas representam problemas jurídicos diferentes e podem exigir procedimentos distintos de regularização.
O primeiro passo, portanto, é compreender qual documento existe, quem consta como proprietário no Registro de Imóveis e qual é a origem da aquisição.
O contrato particular de compra e venda documenta o negócio celebrado entre as partes e pode estabelecer obrigações como pagamento do preço, entrega da posse e futura outorga da escritura definitiva.
A escritura pública, por sua vez, é o instrumento formalizado perante o Tabelionato de Notas. Como regra, ela é essencial para negócios jurídicos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, ressalvadas as hipóteses em que a legislação admite outro instrumento.
Entretanto, a escritura, por si só, não transfere a propriedade imobiliária entre vivos.
Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, essa transferência ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto o registro não é realizado, o alienante continua a ser considerado proprietário para fins registrais.
Isso significa que uma pessoa pode ter quitado integralmente o imóvel, recebido as chaves e até possuir escritura pública, mas ainda precisar de providências para que seu nome passe a constar como proprietário na matrícula.
Não necessariamente.
O cadastro municipal utilizado para cobrança do IPTU possui finalidade tributária e não substitui o Registro de Imóveis.
Da mesma forma, contas de água, energia elétrica, correspondências e outros documentos podem ajudar a demonstrar a ocupação ou a posse do imóvel, mas não equivalem, isoladamente, a um título de propriedade registrado.
Esses documentos podem ser relevantes em determinados procedimentos de regularização, especialmente quando é necessário demonstrar a origem e o exercício da posse. Contudo, sua importância depende da situação jurídica examinada.
Por isso, a existência de IPTU em nome do ocupante não dispensa a análise da matrícula imobiliária.
A ausência de regularização pode dificultar a venda, a transmissão por herança, a obtenção de financiamento e a realização de outros negócios que dependam da comprovação da titularidade.
Também podem surgir conflitos com o antigo proprietário, seus herdeiros ou terceiros que aleguem direitos sobre o bem.
Em determinadas situações, a falta de registro pode expor o adquirente a riscos relacionados a dívidas e constrições incidentes sobre o patrimônio de quem ainda figura como proprietário.
Isso não significa que todo contrato não registrado seja inválido ou que o comprador esteja necessariamente desprotegido. Significa que a situação jurídica precisa ser examinada antes que se possa afirmar quais direitos existem e como poderão ser exercidos.
Quando o comprador possui um contrato particular de compra e venda, cumpriu suas obrigações e o vendedor está disponível e disposto a concluir o negócio, a regularização pode ser relativamente direta.
Nessa hipótese, deve-se verificar a documentação das partes, a situação registral do imóvel, a cadeia de titularidade e os requisitos para formalização do título definitivo.
Sendo juridicamente possível, as partes poderão providenciar a escritura pública de compra e venda ou outro instrumento admitido pela legislação e, posteriormente, apresentá-lo ao Registro de Imóveis.
É importante observar que a assinatura da escritura não encerra necessariamente a regularização: o título ainda deverá ser registrado na matrícula, observadas as exigências legais e registrais.
Há situações em que a escritura definitiva foi lavrada, mas nunca chegou a ser registrada.
Nesse caso, o problema pode não estar na ausência de um título de aquisição, mas na falta de conclusão da etapa registral.
A providência inicial consiste em obter uma certidão atualizada da matrícula e verificar se a escritura pode ser apresentada diretamente ao Registro de Imóveis.
O registrador examinará a qualificação do título e sua compatibilidade com a situação registral, inclusive quanto à identificação do imóvel, à titularidade e à continuidade dos registros.
Se houver exigências, será necessário avaliar como atendê-las. Dependendo do problema, podem ser necessárias retificações documentais, regularização de atos anteriores ou outras providências.
Portanto, quem já possui escritura pública não deve presumir que precisa lavrar outra. Antes, é necessário identificar por que a escritura existente não foi registrada.
A adjudicação compulsória é uma das alternativas para situações em que existe um negócio de aquisição imobiliária, mas a transferência definitiva não é concluída.
Um exemplo recorrente ocorre quando o comprador quita o preço previsto no compromisso de compra e venda, mas o vendedor se recusa a outorgar a escritura ou não é possível obter sua colaboração para a formalização do título.
Nessas circunstâncias, preenchidos os requisitos jurídicos, o adquirente poderá buscar a adjudicação compulsória para obter um título que permita a transferência do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou, por meio da Súmula 239, o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis. Isso, porém, não dispensa a demonstração dos demais requisitos da pretensão.
Não necessariamente.
Além da via judicial, a legislação passou a admitir a adjudicação compulsória extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis, conforme o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos e a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça.
O Provimento CNJ nº 150/2023 estabeleceu regras específicas para esse procedimento, que exige documentação e análise dos pressupostos legais.
A escolha entre a via judicial e a extrajudicial dependerá das características do caso e da possibilidade de atendimento aos requisitos de cada procedimento.
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade fundada no exercício de uma posse que preencha os requisitos previstos em lei.
Ela pode ser relevante, por exemplo, em situações nas quais uma pessoa exerce a posse de determinado imóvel há muitos anos, mas não dispõe de um título apto a regularizar a propriedade pela cadeia tradicional de transmissões.
Entretanto, não basta morar no imóvel por muito tempo para adquirir sua propriedade por usucapião.
É necessário identificar a modalidade aplicável e verificar os requisitos correspondentes, que podem envolver prazo, características da posse, existência de justo título, boa-fé, destinação do imóvel e outras circunstâncias.
O Código Civil prevê diferentes modalidades de usucapião, com pressupostos próprios.
Sim. A legislação admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o Registro de Imóveis, observados os requisitos legais e regulamentares.
Esse procedimento envolve a apresentação de documentos destinados a demonstrar a posse e a identificar adequadamente o imóvel, além das notificações e demais providências exigíveis.
Quando não for possível utilizar a via extrajudicial, poderá ser necessário recorrer ao Poder Judiciário.
É importante destacar que a usucapião não deve ser tratada como substituta automática da escritura ou da adjudicação compulsória. Se o problema consiste apenas na falta de formalização de uma compra e venda e existe uma solução juridicamente adequada pela via contratual ou adjudicatória, essa possibilidade deve ser examinada.
Também não se deve confundir posse prolongada com propriedade já regularizada. O reconhecimento da usucapião e seu ingresso no Registro de Imóveis exigem procedimento próprio.
Outra situação frequente ocorre quando o imóvel continua registrado em nome de uma pessoa falecida, embora seus familiares já exerçam a posse ou tenham dividido informalmente o patrimônio.
Nesses casos, é necessário verificar se houve inventário, se a partilha foi concluída e se o título sucessório foi levado ao Registro de Imóveis.
Quando o inventário já foi realizado, mas o formal de partilha ou a escritura pública correspondente não foi registrado, a regularização pode depender justamente da conclusão dessa etapa.
Se o inventário ainda não foi realizado, será necessário analisar a sucessão e a modalidade de procedimento cabível.
A existência de herdeiros não autoriza presumir que qualquer um deles possa, isoladamente, vender o imóvel inteiro como se fosse seu proprietário exclusivo.
Por isso, a regularização de imóveis provenientes de herança deve considerar a situação do espólio, a identificação dos sucessores, a partilha e a continuidade registral.
Nem todo imóvel sem escritura apresenta apenas um problema de transferência entre comprador e vendedor.
Em alguns casos, a dificuldade está na própria configuração do imóvel.
Isso ocorre, por exemplo, quando um terreno foi dividido informalmente e suas partes foram vendidas separadamente, sem que o parcelamento tenha sido aprovado e registrado.
O adquirente pode possuir um contrato que descreve uma área específica, mas essa área não corresponder a uma unidade imobiliária juridicamente individualizada.
Nessa situação, a simples lavratura de uma escritura pode não ser suficiente.
Pode ser necessário examinar a viabilidade de desmembramento, regularização do parcelamento, instituição de condomínio ou outro procedimento adequado às características do imóvel e às normas urbanísticas e registrais aplicáveis.
A solução dependerá de fatores como a origem do terreno, sua configuração, a legislação municipal, a existência de construções e a documentação disponível.
A regularização fundiária urbana, conhecida como Reurb, constitui um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais voltadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.
Ela pode ser aplicável a determinadas situações em que a irregularidade não se limita a um negócio individual de compra e venda, mas envolve um núcleo urbano informal.
A Lei nº 13.465/2017 estabelece o regime jurídico da Reurb, incluindo instrumentos e procedimentos próprios de regularização.
A aplicação desse regime depende da caracterização do núcleo e do atendimento aos requisitos legais. Portanto, a Reurb não é uma solução disponível indistintamente para qualquer imóvel sem escritura.
Também é importante distinguir a regularização da propriedade de outras irregularidades imobiliárias.
Um imóvel pode estar corretamente registrado em nome de seu proprietário, mas apresentar divergências na descrição da área, nas medidas ou nas confrontações constantes da matrícula.
Em outras situações, a propriedade do terreno está regularizada, mas a construção existente não foi averbada.
Esses problemas podem exigir procedimentos de retificação registral, regularização perante a Prefeitura, obtenção de documentos técnicos e averbação da construção, conforme o caso.
A existência de escritura ou matrícula, portanto, não significa necessariamente que todos os aspectos documentais, urbanísticos e construtivos do imóvel estejam regulares.
A escolha do procedimento depende de uma análise prévia da documentação e da situação concreta do imóvel.
Entre os elementos que devem ser examinados estão a matrícula atualizada, os contratos e escrituras existentes, a origem da posse, os comprovantes de pagamento, a situação do vendedor ou de seus sucessores e as características físicas e registrais do bem.
Também é necessário verificar se existem ônus, restrições, disputas, irregularidades no parcelamento do solo ou divergências que possam impedir a conclusão do procedimento pretendido.
Uma pessoa que possui escritura não registrada enfrenta um problema diferente daquele vivenciado por quem comprou uma fração de terreno informalmente dividida.
Da mesma forma, a situação de quem quitou um compromisso de compra e venda e não consegue localizar o vendedor não se confunde necessariamente com a de quem exerce posse prolongada sem um negócio de aquisição formalizado.
A regularização começa pelo diagnóstico correto do problema.
A resposta depende do direito que o vendedor efetivamente possui e da estrutura jurídica do negócio pretendido.
Em determinadas situações, é possível negociar direitos aquisitivos ou possessórios, observadas as exigências legais e as particularidades do caso.
Entretanto, a cessão desses direitos não deve ser apresentada como se fosse, necessariamente, uma compra e venda de propriedade imobiliária plenamente regularizada.
O adquirente precisa compreender exatamente o que está recebendo, quais documentos existem, quais providências ainda serão necessárias e quais riscos estão envolvidos.
Quando viável, a regularização prévia pode proporcionar maior clareza à operação e facilitar a transferência da propriedade.
A expressão “imóvel sem escritura” pode esconder situações jurídicas bastante diferentes.
Em alguns casos, a solução consiste na outorga de escritura definitiva ou no registro de um título já existente. Em outros, pode ser necessário recorrer à adjudicação compulsória, à usucapião, ao inventário, à regularização fundiária ou a procedimentos urbanísticos e registrais específicos.
Não existe, portanto, uma única medida capaz de resolver todos os problemas de documentação imobiliária.
Antes de escolher o procedimento, é necessário identificar a origem da aquisição, a situação da matrícula, os direitos efetivamente existentes e os obstáculos à regularização.
A análise jurídica individualizada permite definir o caminho adequado, evitar providências incompatíveis com o caso e buscar maior segurança para o proprietário, seus sucessores e eventuais adquirentes.
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