A aquisição de um imóvel pode envolver riscos relacionados não apenas à situação registral do bem, mas também à condição patrimonial do vendedor.
Uma dessas situações ocorre quando determinado proprietário, já insolvente ou tornando-se insolvente em razão do negócio, transfere seu patrimônio em prejuízo de credores.
É nesse contexto que pode surgir a chamada fraude contra credores.
Embora possua algumas semelhanças com a fraude à execução, trata-se de instituto jurídico diferente, com requisitos e consequências próprias. Para quem pretende adquirir um imóvel, compreender essa distinção é importante para avaliar os riscos envolvidos na operação.
Não.
A fraude à execução possui natureza processual e está relacionada às situações previstas na legislação processual em que a alienação ou oneração de determinado bem pode ser considerada ineficaz perante o credor que promove a execução.
A fraude contra credores, por sua vez, é instituto de Direito Civil e está relacionada à prática de determinados negócios jurídicos capazes de prejudicar credores, especialmente quando o devedor já se encontra insolvente ou passa à insolvência em razão do ato praticado.
Essa distinção possui consequências importantes.
Enquanto a fraude à execução pode ser reconhecida no próprio processo em que se busca alcançar o patrimônio do devedor, a fraude contra credores, em regra, demanda discussão própria por meio da chamada ação pauliana.
A Súmula 195 do Superior Tribunal de Justiça estabelece, inclusive, que a fraude contra credores não pode ser reconhecida para desconstituir o ato jurídico simplesmente no âmbito dos embargos de terceiro.
O Código Civil disciplina a fraude contra credores nos artigos 158 e seguintes.
A legislação estabelece tratamentos distintos conforme a natureza do negócio praticado.
Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida realizados por devedor já insolvente, ou que em razão deles seja reduzido à insolvência, podem ser atacados pelos credores nas condições previstas em lei.
Nos negócios onerosos, como normalmente ocorre na compra e venda de um imóvel, a situação exige análise diferente.
O artigo 159 do Código Civil considera relevantes as situações em que a insolvência do devedor seja notória ou exista motivo para que ela seja conhecida pela pessoa que com ele contrata.
Por isso, a existência de fraude contra credores não decorre simplesmente do fato de uma pessoa possuir dívidas e vender um imóvel.
É necessário analisar as circunstâncias existentes no momento da operação.
Não necessariamente.
Esse é um ponto importante.
Durante muito tempo, a expressão latina consilium fraudis foi utilizada para representar a ideia de uma atuação concertada entre devedor e adquirente com intenção de prejudicar os credores.
Entretanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça esclarece que não é indispensável demonstrar uma intenção deliberada ou um acordo entre vendedor e comprador destinado a fraudar o credor.
Nos negócios onerosos, pode ser suficiente, além dos demais requisitos legais, demonstrar que o adquirente tinha conhecimento da situação de insolvência do devedor — circunstância também tratada como scientia fraudis.
Isso torna particularmente relevante a análise das circunstâncias que envolvem a aquisição.
A boa-fé do adquirente possui especial importância.
Em operações onerosas, a jurisprudência do STJ reconhece a necessidade de demonstrar a ciência da situação fraudulenta pelo adquirente, ressalvadas as hipóteses em que a própria legislação estabelece tratamento específico.
Por isso, a investigação realizada antes da aquisição pode assumir importância significativa.
Certidões judiciais, pesquisas sobre a situação patrimonial do vendedor, análise de processos existentes e demais verificações realizadas durante uma due diligence imobiliária podem ajudar não apenas a identificar riscos, mas também a documentar as cautelas adotadas pelo comprador antes da realização do negócio.
Naturalmente, a existência dessas diligências não representa garantia absoluta de que jamais haverá questionamento futuro.
Elas constituem elementos que devem ser avaliados conjuntamente com todas as demais circunstâncias da operação.
Não.
A existência de dívidas não retira automaticamente do proprietário o direito de administrar ou alienar seu patrimônio.
O problema surge quando a operação ocorre em circunstâncias capazes de prejudicar credores, especialmente quando o vendedor já se encontra insolvente ou a alienação contribui para colocá-lo nessa situação.
Imagine, por exemplo, uma pessoa que possua patrimônio suficiente para pagar suas obrigações e venda um de seus imóveis em condições normais de mercado.
A simples existência de credores não caracteriza, por si só, fraude.
Situação diferente pode existir quando o imóvel representa parcela substancial do patrimônio do vendedor e sua alienação deixa os credores sem bens suficientes para satisfação das obrigações existentes.
É justamente por isso que a situação patrimonial do vendedor pode ser tão importante quanto a situação registral do próprio imóvel.
Sim.
As circunstâncias econômicas da operação podem constituir elementos importantes para a análise.
Uma venda realizada por preço manifestamente incompatível com o valor do bem, operações entre pessoas próximas, transferências patrimoniais sucessivas em curto período ou condições negociais incomuns podem justificar uma investigação mais cuidadosa.
Nenhum desses fatores, isoladamente, significa necessariamente que exista fraude.
Entretanto, quando aparecem associados à insolvência do vendedor ou a outras circunstâncias patrimoniais relevantes, podem assumir importância na avaliação jurídica da operação.
Por essa razão, uma due diligence não deve se limitar à pergunta:
“Existe alguma restrição na matrícula?”
Em determinadas situações, também é necessário compreender quem está vendendo, por que está vendendo e qual é sua situação patrimonial naquele momento.
Em regra, o instrumento utilizado pelo credor é a chamada ação pauliana, destinada a atacar o negócio realizado em prejuízo de seus direitos.
A jurisprudência do STJ compreende que seu objetivo é retirar relativamente a eficácia do ato fraudulento, nos limites necessários à proteção do crédito prejudicado.
Esse aspecto merece atenção porque, assim como observamos no artigo sobre fraude à execução, é excessivamente simplificador afirmar apenas que o negócio será automaticamente “anulado”.
O STJ já reconheceu que os efeitos da ação pauliana devem ser considerados em relação ao crédito lesado e às circunstâncias específicas do negócio.
Sim.
O Código Civil estabelece prazo de quatro anos para a anulação dos negócios jurídicos realizados em fraude contra credores, contado da realização do negócio jurídico, conforme o artigo 178, II.
Trata-se de prazo decadencial.
A existência desse prazo é mais uma diferença relevante em relação à fraude à execução e demonstra por que os dois institutos, apesar de frequentemente mencionados em conjunto, não devem ser confundidos.
Essa situação pode tornar a análise ainda mais complexa.
Imagine que o devedor venda o imóvel em fraude contra credores e o primeiro adquirente posteriormente transfira esse mesmo bem a outra pessoa.
O STJ já enfrentou situação envolvendo alienações sucessivas e reconheceu a proteção do último adquirente que havia comprado o imóvel de boa-fé e a título oneroso.
Nesse caso, o Tribunal entendeu que o negócio realizado pelo terceiro de boa-fé deveria ser preservado, cabendo àqueles que participaram da fraude responder pelo equivalente necessário à reparação do credor.
O precedente é especialmente importante para o mercado imobiliário porque demonstra que a análise da boa-fé pode alcançar não apenas o primeiro comprador, mas também adquirentes posteriores existentes na cadeia dominial.
Essa pergunta merece uma resposta cuidadosa.
A publicidade registral e o princípio da concentração dos atos na matrícula representam importantes mecanismos de proteção da segurança das operações imobiliárias.
Entretanto, a fraude contra credores envolve também a análise da situação patrimonial do vendedor e das circunstâncias em que o negócio foi realizado.
Por isso, em determinadas operações, especialmente aquelas de maior valor ou que apresentem elementos de risco, pode ser prudente realizar verificações que ultrapassem a simples análise da matrícula.
É justamente nesse ponto que as certidões e demais diligências preventivas ganham relevância.
Não existe uma lista única de providências aplicável indistintamente a todas as aquisições.
A análise pode envolver matrícula atualizada, certidões relacionadas ao vendedor, pesquisas sobre ações judiciais e execuções, verificação de protestos, informações fiscais e, conforme as circunstâncias, análise de sociedades empresárias das quais o vendedor participe.
Também podem merecer atenção as condições econômicas da operação, o valor atribuído ao imóvel, a forma de pagamento e eventuais relações existentes entre as partes.
Mais importante do que simplesmente reunir documentos é interpretar as informações encontradas e avaliar sua repercussão jurídica sobre aquela aquisição específica.
A fraude contra credores demonstra por que a segurança de uma aquisição imobiliária não deve ser analisada exclusivamente a partir do imóvel.
A situação patrimonial do vendedor e as circunstâncias que envolvem a operação também podem produzir consequências jurídicas relevantes.
Isso não significa que toda dívida ou processo existente contra o proprietário torne insegura a aquisição.
Significa que determinadas informações precisam ser corretamente avaliadas antes da assinatura do contrato e do pagamento do preço.
A análise preventiva permite identificar esses riscos, avaliar sua relevância e estabelecer medidas destinadas a proporcionar maior segurança jurídica à operação.
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