A compra de um imóvel normalmente envolve uma investigação prévia sobre a situação jurídica do bem e das pessoas envolvidas na negociação.
 

Entre os riscos que podem ser identificados durante essa análise está a possibilidade de o imóvel ter sido alienado em circunstâncias capazes de caracterizar fraude à execução.
 

O tema merece especial atenção porque, em determinadas situações, mesmo após a compra e o registro da propriedade, o imóvel poderá continuar sujeito à execução promovida por um credor do antigo proprietário.
 

Por essa razão, compreender a situação jurídica do vendedor e os eventuais processos existentes constitui uma importante medida preventiva antes da aquisição.
 

O que é fraude à execução?

 

A fraude à execução ocorre quando determinado bem é alienado ou onerado em circunstâncias nas quais a legislação permite que essa operação seja considerada ineficaz perante o credor que promove a execução.
 

O Código de Processo Civil estabelece diferentes situações em que isso pode ocorrer.
 

Entre elas estão hipóteses relacionadas à existência de ações envolvendo direitos sobre o próprio bem, averbações de processos de execução, hipoteca judiciária ou outros atos de constrição registrados, além da situação em que, no momento da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.
 

Isso significa que a existência de um processo contra o vendedor pode ser juridicamente relevante para a aquisição, mas não permite concluir automaticamente que qualquer venda realizada por uma pessoa que responda a uma ação judicial constitua fraude à execução.
 

É necessário analisar as circunstâncias concretas da operação.
 

A existência de um processo contra o vendedor impede a venda?

 

Não necessariamente.
 

Pessoas físicas e empresas podem responder a processos judiciais e continuar realizando normalmente atos de disposição de seu patrimônio.
 

A questão se torna mais sensível quando a demanda existente possui potencial para atingir o patrimônio do vendedor e a alienação pode comprometer a satisfação do credor.
 

Por isso, ao localizar um processo em nome do proprietário durante uma análise imobiliária, não basta verificar simplesmente sua existência.
 

É recomendável examinar a natureza da ação, o valor discutido, sua fase processual, a existência de medidas constritivas, o patrimônio conhecido do vendedor e a possível repercussão daquela demanda sobre o imóvel que está sendo negociado.
 

Qual é a importância da matrícula do imóvel?

 

A matrícula constitui uma das principais fontes de informação para quem pretende adquirir um imóvel.
 

Penhoras, indisponibilidades, averbações de execução, hipotecas judiciárias e outros atos registrados podem revelar imediatamente situações capazes de comprometer a segurança da aquisição.
 

O próprio Código de Processo Civil atribui relevância à publicidade registral ao disciplinar as hipóteses de fraude à execução.
 

Além disso, a Lei nº 13.097/2015 reforçou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula, ampliando a proteção conferida ao terceiro adquirente diante de situações jurídicas que não tenham recebido a publicidade registral prevista em lei.
 

Entretanto, como vimos ao tratar da due diligence imobiliária e das certidões relacionadas à aquisição de imóveis, a análise preventiva não precisa necessariamente se limitar ao conteúdo da matrícula.
 

Dependendo das características e do valor da operação, investigar a situação jurídica dos vendedores pode revelar riscos que mereçam avaliação antes da conclusão do negócio.
 

E se não houver nenhuma penhora registrada na matrícula?

 

Esse é um ponto particularmente importante.
 

A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro adquirente.
 

No Tema Repetitivo 243, referente a execuções de natureza não fiscal, o STJ consolidou ainda o entendimento de que, inexistindo registro da penhora na matrícula, cabe ao credor demonstrar que o adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o vendedor à insolvência. A boa-fé é presumida e a má-fé deve ser comprovada.
 

Essa proteção é extremamente relevante para quem adquire um imóvel de boa-fé.
 

Mas ela não torna desnecessária uma análise preventiva.
 

A investigação documental realizada antes da compra pode contribuir tanto para identificar riscos quanto para documentar as cautelas adotadas pelo adquirente durante a negociação.
 

O que acontece se a compra for considerada fraude à execução?

 

Uma confusão relativamente comum consiste em afirmar que o reconhecimento da fraude à execução simplesmente “anula a venda”.
 

Não é exatamente isso que ocorre.
 

O § 1º do artigo 792 do Código de Processo Civil estabelece que a alienação realizada em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.
 

Na prática, isso significa que o negócio pode permanecer válido entre comprador e vendedor, mas não poderá ser utilizado para impedir que aquele credor alcance o bem no processo de execução.
 

Em decisão de maio de 2026, a Terceira Turma do STJ reafirmou expressamente essa distinção: o reconhecimento da fraude à execução não implica nulidade ou anulação da alienação. O bem permanece no patrimônio do terceiro adquirente, mas continua sujeito à constrição destinada à satisfação do crédito do exequente.
 

Para o comprador, portanto, as consequências práticas podem ser extremamente relevantes.
 

A boa-fé do comprador é suficiente em qualquer situação?

 

Não.
 

Aqui existe uma ressalva muito importante: as execuções fiscais possuem disciplina específica.
 

O entendimento da Súmula 375 e do Tema 243 não pode ser simplesmente aplicado a toda e qualquer execução.
 

No Tema Repetitivo 290, o STJ estabeleceu que, para alienações realizadas a partir de 9 de junho de 2005, a prévia inscrição do crédito tributário em dívida ativa constitui, como regra, marco suficiente para a caracterização da fraude à execução fiscal, quando não houver reserva patrimonial suficiente para satisfação do débito.
 

Portanto, em matéria tributária, a inexistência de penhora registrada na matrícula e a simples alegação de boa-fé do adquirente não oferecem, por si sós, a mesma proteção encontrada na disciplina geral.
 

A distinção demonstra por que uma análise imobiliária não deve tratar todas as ações e execuções da mesma maneira.
 

Há situações excepcionais mesmo na execução fiscal?

 

Sim.
 

E uma decisão recente do STJ demonstra como a análise precisa considerar as particularidades de cada caso.
 

Em julgamento divulgado em julho de 2026, o Tribunal entendeu que não se caracterizava fraude à execução fiscal quando o terceiro adquirente de boa-fé havia se baseado em certidão negativa de débitos expedida pela própria Administração Tributária, ainda que posteriormente se constatasse que a certidão havia sido emitida por erro do Fisco.
 

O precedente é interessante porque evidencia que nem mesmo regras aparentemente objetivas devem ser analisadas de forma completamente dissociada das circunstâncias concretas da operação.
 

E se o imóvel tiver sido vendido mais de uma vez?

 

As alienações sucessivas também exigem atenção.
 

Imagine, por exemplo, que determinado proprietário venda o imóvel a uma pessoa e, posteriormente, esse comprador o revenda a um terceiro.
 

O STJ já decidiu que o reconhecimento de fraude na primeira alienação não contamina automaticamente todas as vendas posteriores.
 

Quando não houver registro da ação ou da constrição na matrícula, a análise da boa ou má-fé também deverá considerar a situação do adquirente sucessivo.
 

Essa circunstância reforça a importância da análise do histórico registral e jurídico do imóvel, especialmente em operações que apresentem sucessivas transmissões em período relativamente curto ou outras circunstâncias que recomendem investigação mais aprofundada.
 

Como reduzir os riscos antes da aquisição?

 

Não existe uma providência isolada capaz de eliminar todos os riscos de uma operação imobiliária.
 

A análise preventiva deve considerar conjuntamente a matrícula do imóvel, a documentação da propriedade, a situação jurídica dos vendedores e, quando necessário, processos judiciais, execuções, débitos e demais circunstâncias relevantes.
 

Também é importante que as informações encontradas sejam avaliadas dentro do contexto da operação.
 

Uma ação judicial existente contra o vendedor pode não representar risco relevante. Outra, dependendo de seu objeto, valor, estágio processual e repercussão patrimonial, pode justificar diligências adicionais, alteração das condições contratuais ou até a reconsideração da aquisição.
 

É justamente essa avaliação que diferencia a simples obtenção de documentos de uma efetiva due diligence imobiliária.
 

Informação e prevenção antes da compra

 

A fraude à execução é um dos riscos jurídicos que podem surgir em uma aquisição imobiliária e demonstra a importância de conhecer não apenas o imóvel, mas também as circunstâncias jurídicas que envolvem seus proprietários.
 

A publicidade registral oferece importante proteção ao mercado imobiliário e ao adquirente de boa-fé, mas operações de maior relevância econômica podem justificar uma investigação preventiva mais ampla.
 

Identificar eventuais problemas antes da assinatura do contrato e do pagamento do preço permite avaliar os riscos existentes e tomar decisões com maior informação e segurança jurídica.