A aquisição de um imóvel normalmente envolve valores expressivos e, muitas vezes, representa uma das decisões patrimoniais mais importantes realizadas por uma pessoa ou empresa.
 

Por essa razão, antes da assinatura do contrato e do pagamento do preço, é recomendável verificar não apenas as características físicas e comerciais do imóvel, mas também a sua situação jurídica e a condição das pessoas envolvidas na negociação.
 

É nesse contexto que se insere a chamada due diligence imobiliária: uma análise preventiva destinada a identificar riscos que possam comprometer a segurança da aquisição.
 

O que é due diligence imobiliária?

 

A expressão due diligence pode ser compreendida, no contexto imobiliário, como um procedimento de investigação e análise prévia do imóvel, de seus proprietários e das circunstâncias jurídicas relacionadas à negociação.
 

Seu objetivo não é simplesmente reunir documentos ou certidões.
 

A análise deve permitir compreender as informações encontradas, identificar eventuais riscos e avaliar se existem circunstâncias capazes de comprometer a aquisição, dificultar o registro da propriedade ou até mesmo provocar questionamentos futuros sobre o negócio.
 

Por isso, a extensão da investigação pode variar conforme as características de cada operação.
 

A compra de um imóvel pertencente a uma pessoa física, por exemplo, pode exigir verificações diferentes da aquisição de um bem pertencente a uma sociedade empresária, a um espólio ou a vários proprietários.
 

A análise da matrícula do imóvel

 

Um dos documentos mais importantes da due diligence é a matrícula atualizada do imóvel.
 

É nela que se encontram informações fundamentais sobre a propriedade e seu histórico registral, permitindo verificar quem figura como proprietário e a existência de registros ou averbações que possam interferir na negociação.
 

Hipotecas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos, alienações fiduciárias e outras restrições eventualmente existentes devem ser cuidadosamente analisadas.
 

A matrícula também permite verificar se as características registrais do imóvel são compatíveis com aquilo que está sendo negociado.
 

Essa análise possui especial importância porque o sistema jurídico brasileiro prestigia a publicidade dos atos constantes do Registro de Imóveis. A Lei nº 13.097/2015 estabeleceu, em seu artigo 54, regras destinadas a concentrar na matrícula determinadas informações capazes de afetar negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis.
 

Isso, entretanto, não significa que a análise da matrícula, isoladamente, torne desnecessárias todas as demais verificações.
 

Também é importante investigar o vendedor?

 

Sim.
 

Uma due diligence imobiliária adequada não deve se limitar ao imóvel. Dependendo das circunstâncias do negócio, é recomendável analisar também a situação jurídica e patrimonial dos vendedores.
 

A existência de determinadas ações judiciais, execuções ou dívidas pode representar risco para a operação, especialmente quando a alienação do imóvel puder prejudicar credores.
 

Um dos pontos que merecem atenção é a possibilidade de fraude à execução.
 

O Código de Processo Civil prevê situações em que a alienação ou oneração de determinado bem pode ser considerada fraudulenta, inclusive quando houver registros ou averbações relacionados a processos e constrições judiciais.
 

Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça consolidou, na Súmula 375, o entendimento de que, em regra, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da demonstração da má-fé do terceiro adquirente. Esse entendimento também foi desenvolvido pelo STJ no Tema Repetitivo 243.
 

Há, contudo, regimes jurídicos específicos que exigem atenção. Na execução fiscal, por exemplo, a disciplina não se confunde integralmente com a regra geral da Súmula 375. No Tema Repetitivo 290, o STJ estabeleceu entendimento próprio para alienações ocorridas após a vigência da Lei Complementar nº 118/2005, relacionado à prévia inscrição do crédito em dívida ativa.
 

É justamente por existirem situações como essas que a investigação do vendedor continua sendo uma providência prudente em operações imobiliárias.
 

Quais documentos e certidões podem ser analisados?

 

A documentação necessária dependerá das particularidades da negociação, mas a investigação normalmente envolve documentos relacionados tanto ao imóvel quanto aos vendedores.
 

Podem ser relevantes, entre outros, a matrícula atualizada, documentos municipais relacionados ao imóvel, informações condominiais quando aplicáveis e certidões destinadas à identificação de ações judiciais, execuções e débitos.
 

No caso de vendedores que sejam empresários ou participem de sociedades empresárias, também pode ser pertinente analisar informações societárias e a situação das empresas às quais estejam vinculados.
 

A legislação inclusive reconhece a importância de determinadas verificações preventivas. A Recomendação nº 3/2012 da Corregedoria Nacional de Justiça, ainda vigente, recomenda que tabeliães informem as partes sobre a possibilidade de obtenção prévia da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) em atos envolvendo alienação ou oneração de imóveis. O próprio ato ressalva que essa providência não substitui outras medidas necessárias à segurança jurídica do negócio.
 

Entretanto, obter certidões não é suficiente. O ponto central da due diligence está justamente em interpretar aquilo que foi encontrado.
 

A existência de um processo judicial em nome do vendedor, por exemplo, não significa automaticamente que o imóvel não possa ser adquirido. É necessário examinar a natureza da ação, seu estágio, o valor discutido, a situação patrimonial envolvida e a eventual repercussão daquele processo sobre a operação pretendida.
 

A due diligence elimina todos os riscos?

 

Não.
 

Nenhuma investigação é capaz de assegurar risco absolutamente inexistente em uma operação imobiliária.
 

A finalidade da due diligence é outra: identificar riscos juridicamente verificáveis, avaliar sua relevância e permitir que o comprador tome uma decisão mais consciente antes de assumir obrigações ou realizar pagamentos.
 

Dependendo do resultado da análise, pode ser possível prosseguir normalmente com a aquisição, exigir a regularização prévia de determinada pendência, estabelecer condições específicas no contrato, solicitar garantias adicionais ou, em situações de risco elevado, reconsiderar a própria realização do negócio.
 

O contrato também faz parte da análise

 

A segurança de uma aquisição imobiliária não termina com a aprovação dos documentos e certidões.
 

O contrato deve refletir as particularidades identificadas durante a due diligence e estabelecer adequadamente as obrigações das partes, condições de pagamento, responsabilidades, declarações dos vendedores, consequências de eventual inadimplemento e demais mecanismos necessários à proteção da operação.
 

Além disso, é importante lembrar que, como regra, a aquisição da propriedade imobiliária por ato entre vivos se consolida com o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente. Por isso, a análise deve considerar todo o caminho jurídico da operação, e não apenas a assinatura do instrumento de compra e venda.
 

Prevenir antes de adquirir

 

A due diligence imobiliária deve ser compreendida como uma ferramenta de prevenção e segurança jurídica.
 

Quanto maior a relevância econômica ou a complexidade da operação, maior tende a ser a importância de conhecer previamente a situação do imóvel, dos vendedores e dos demais elementos que possam interferir na aquisição.
 

Problemas identificados antes da assinatura de um contrato normalmente permitem avaliação, negociação e adoção de medidas preventivas. Quando descobertos somente depois da aquisição, podem resultar em custos, litígios e dificuldades significativamente maiores.
 

Por essa razão, a análise jurídica prévia constitui uma etapa importante para que a decisão de adquirir um imóvel seja tomada com maior informação e segurança.