A compra de um imóvel envolve decisões financeiras importantes e obrigações que, muitas vezes, se estendem por meses ou anos. Embora o preço e a localização recebam grande parte da atenção dos envolvidos, as condições estabelecidas no contrato também podem determinar a segurança da negociação.
É no contrato que devem ser definidos os direitos e as obrigações de compradores e vendedores, os prazos para cumprimento de cada etapa, as condições de pagamento e as consequências de eventual inadimplemento.
Um documento aparentemente simples pode conter disposições que geram dúvidas sobre a aprovação do financiamento, a entrega das chaves, a responsabilidade por débitos ou a devolução dos valores pagos caso o negócio não seja concluído.
Por isso, antes da assinatura, é importante compreender não apenas o que está sendo negociado, mas também como o contrato disciplina os riscos da operação.
O primeiro cuidado consiste em verificar quem está vendendo o imóvel e se essa pessoa possui legitimidade para realizar o negócio.
A identificação contratual deve corresponder aos documentos pessoais e à situação jurídica dos envolvidos. Também é necessário examinar o estado civil, o regime de bens e a eventual necessidade de participação ou autorização do cônjuge.
O Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de autorização do outro cônjuge para alienação de bens imóveis, ressalvada a hipótese do regime da separação absoluta. A análise deve considerar as particularidades do regime patrimonial e as demais disposições legais aplicáveis.
Também merecem atenção as situações em que o imóvel pertence a herdeiros, menores de idade ou pessoas representadas por terceiros.
A assinatura de alguém que não possui os poderes necessários pode comprometer a conclusão da operação, mesmo que todas as demais condições tenham sido negociadas corretamente.
O contrato deve identificar o imóvel de maneira precisa, preferencialmente com referência ao número da matrícula, ao Registro de Imóveis competente e aos demais elementos necessários à sua individualização.
A descrição contratual precisa ser confrontada com a matrícula atualizada.
É importante verificar se o imóvel negociado corresponde efetivamente ao bem registrado, inclusive quanto à unidade autônoma, vagas de garagem, áreas e eventuais direitos acessórios.
Também devem ser identificadas as situações em que uma vaga de garagem possui matrícula própria ou constitui unidade autônoma, pois sua inclusão na negociação não deve ser presumida.
Quando existem divergências de área, construções não averbadas ou outras irregularidades documentais, o contrato deve tratar expressamente das providências necessárias e da responsabilidade por sua regularização.
Uma descrição imprecisa pode gerar conflitos sobre o próprio objeto da compra e venda.
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O contrato deve estabelecer o preço total do imóvel e discriminar claramente como ocorrerá seu pagamento.
Quando houver sinal, parcelas intermediárias, recursos próprios, financiamento ou utilização de valores provenientes de outras fontes, cada etapa deve estar devidamente identificada.
Também é importante definir os vencimentos, a forma de transferência dos recursos e o momento em que cada pagamento será considerado efetivamente realizado.
Em operações que envolvem financiamento bancário, por exemplo, a assinatura do contrato com a instituição financeira não significa necessariamente que o vendedor já recebeu integralmente o preço.
Pode existir um intervalo entre a formalização dos instrumentos, o registro do título e a efetiva liberação dos recursos.
Por isso, o contrato deve evitar declarações de quitação integral antes do efetivo recebimento dos valores, salvo quando houver estrutura jurídica específica que justifique disposição diferente.
A redação também deve permitir identificar com segurança quais valores foram pagos e quais obrigações permanecem pendentes.
Essa é uma das questões que mais merecem atenção nas negociações imobiliárias.
Muitos compradores assumem obrigações contratuais contando com a aprovação de um financiamento. Entretanto, a concessão do crédito depende da análise realizada pela instituição financeira e pode envolver requisitos relacionados ao comprador, ao imóvel e à documentação apresentada.
O contrato deve esclarecer se a conclusão da compra está condicionada à aprovação do financiamento e quais consequências decorrerão de eventual negativa.
É especialmente importante distinguir situações diferentes.
A recusa pode decorrer de informações incorretas fornecidas pelo comprador, de restrições cadastrais, de problemas na documentação do imóvel, de irregularidades atribuíveis ao vendedor ou de circunstâncias que não sejam imputáveis a nenhuma das partes.
Essas hipóteses não devem receber necessariamente o mesmo tratamento.
Uma cláusula bem estruturada pode estabelecer prazos para a tentativa de obtenção do crédito, deveres de colaboração e consequências específicas para a impossibilidade de financiamento sem culpa dos contratantes.
Também deve esclarecer o destino dos valores eventualmente antecipados e a forma de formalização do encerramento da negociação.
O objetivo é evitar que uma negativa bancária seja automaticamente tratada como inadimplemento do comprador ou, no extremo oposto, que qualquer dificuldade de financiamento seja utilizada como justificativa para desistência sem consequências.
A compra e venda de um imóvel normalmente depende de providências sucessivas.
Pode ser necessário apresentar certidões, regularizar documentos, obter aprovação de financiamento, providenciar escritura pública e realizar o registro do título.
O contrato deve definir quais obrigações cabem a cada parte e os respectivos prazos.
Também é recomendável estabelecer como serão tratadas exigências formuladas pelo banco, pelo Tabelionato de Notas ou pelo Registro de Imóveis.
Quando a conclusão do negócio depende de um documento que ainda será obtido, é importante identificar quem deverá providenciá-lo, quem suportará os custos e o que acontecerá se sua emissão não for possível.
Prazos genéricos ou obrigações atribuídas indistintamente às partes podem dificultar a identificação de eventual descumprimento contratual.
A entrega das chaves representa um momento importante da negociação, mas não deve ser confundida com a transferência da propriedade.
A propriedade imobiliária, nos negócios entre vivos, é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
É necessário verificar, por exemplo, se a entrega ocorrerá após o pagamento integral do preço, após a assinatura do financiamento, depois da liberação dos recursos ou em outro momento expressamente ajustado.
Também devem ser disciplinadas as consequências de eventual atraso na desocupação do imóvel.
Se o vendedor permanecer no bem após a data prevista, o contrato pode estabelecer obrigações relacionadas à desocupação, encargos e consequências do descumprimento, respeitados os limites legais.
Quando a posse for entregue antes da quitação integral, é importante avaliar os riscos dessa antecipação e estabelecer as condições correspondentes.
O contrato deve definir como serão distribuídas entre comprador e vendedor as despesas relacionadas ao imóvel.
É comum estabelecer uma data de referência para a responsabilidade por IPTU, cotas condominiais, consumo de água, energia elétrica e outros encargos.
Entretanto, a distribuição contratual das despesas não significa, necessariamente, que terceiros ficarão impedidos de exigir obrigações de quem a lei considere responsável.
No caso das despesas condominiais, por exemplo, a natureza da obrigação e as circunstâncias da aquisição podem produzir consequências que não são afastadas apenas por uma cláusula particular entre comprador e vendedor.
Por isso, além de definir quem deverá suportar economicamente os débitos, é importante verificar sua existência antes da assinatura e estabelecer mecanismos para sua quitação.
O contrato também pode disciplinar a apresentação de comprovantes, a retenção de valores e o direito de reembolso quando uma parte precisar pagar obrigação que, entre os contratantes, caberia à outra.
Esse assunto merece uma análise própria, especialmente porque diferentes espécies de dívida podem receber tratamentos jurídicos distintos.
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O contrato deve esclarecer qual instrumento será utilizado para formalizar a transferência e quem ficará responsável pelas providências necessárias.
Em regra, a escritura pública é essencial aos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, ressalvadas as hipóteses legais em que outro instrumento é admitido.
O Código Civil também estabelece regra supletiva segundo a qual, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, enquanto as despesas da tradição cabem ao vendedor.
O importante é que o contrato identifique de maneira clara a responsabilidade pelo ITBI, pelos emolumentos notariais e registrais e pelas despesas necessárias à regularização de eventuais pendências anteriores.
A previsão contratual deve considerar não apenas a assinatura do título, mas também as providências necessárias para seu efetivo registro.
As cláusulas de inadimplemento devem estabelecer as consequências do descumprimento das obrigações assumidas.
Podem ser previstas, conforme a natureza da obrigação e os limites legais, multa contratual, juros de mora, atualização monetária e outras consequências juridicamente admissíveis.
Entretanto, não basta inserir percentuais de maneira genérica.
É necessário identificar sobre qual valor cada encargo incidirá, quando começará sua contagem e quais situações efetivamente caracterizarão o inadimplemento.
Também deve ser distinguido o simples atraso no cumprimento de uma obrigação da hipótese de descumprimento que possa justificar o encerramento do contrato.
O Código Civil disciplina a cláusula penal e estabelece limites para sua aplicação, inclusive quanto à possibilidade de redução judicial quando a obrigação tiver sido cumprida em parte ou a penalidade for manifestamente excessiva.
O contrato também deve estabelecer o que acontecerá se a negociação não for concluída.
É importante diferenciar o desfazimento decorrente de inadimplemento do comprador, o descumprimento imputável ao vendedor e a impossibilidade de conclusão por circunstâncias não atribuíveis a nenhuma das partes.
Essas situações podem produzir consequências jurídicas distintas.
Quando a promessa de compra e venda está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a restituição das parcelas pagas pelo comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor e parcialmente quando o comprador dá causa ao desfazimento.
Em negociações entre particulares, também é necessário examinar as disposições contratuais, o Código Civil e as circunstâncias concretas.
Por isso, não é adequado utilizar uma única cláusula de distrato para todos os tipos de compra e venda imobiliária.
O contrato deve definir, dentro dos limites legais, os efeitos do desfazimento, os valores sujeitos à restituição ou retenção, os prazos aplicáveis e a forma de devolução da posse, quando já tiver ocorrido sua entrega.
Quando a negociação envolve intermediação imobiliária, o contrato deve tratar de maneira clara da comissão de corretagem.
É importante identificar o valor ou percentual ajustado, quem assumiu a obrigação de pagamento e em que condições a remuneração será exigível.
Também merece atenção a distinção entre a conclusão do negócio intermediado e seu posterior desfazimento.
A obrigação de pagar a comissão não deve ser tratada automaticamente como inexistente apenas porque comprador e vendedor decidiram posteriormente encerrar a negociação.
Por outro lado, a análise da exigibilidade da remuneração depende das circunstâncias da intermediação, dos ajustes celebrados e das regras legais aplicáveis.
O Código Civil disciplina a corretagem e prevê, em seu artigo 725, o pagamento da remuneração quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, inclusive em determinadas hipóteses de arrependimento das partes.
O contrato pode conter declarações sobre a situação jurídica e material do imóvel.
Essas declarações devem ser compatíveis com a documentação disponível e com as informações efetivamente conhecidas pelas partes.
É importante verificar, por exemplo, se existem ocupantes, contratos de locação, disputas possessórias, obras não regularizadas, débitos ou restrições que possam afetar a aquisição.
Também devem ser examinadas eventuais declarações relacionadas à inexistência de ações judiciais ou obrigações capazes de comprometer a operação.
Declarações excessivamente genéricas não substituem a análise documental.
Da mesma forma, a inclusão de uma afirmação de que o comprador conhece o imóvel não deve ser utilizada como solução automática para afastar toda e qualquer responsabilidade por problemas existentes.
O contrato deve refletir a realidade da negociação, e não apenas reunir declarações padronizadas.
A assinatura eletrônica pode ser utilizada na formalização de contratos imobiliários, observadas as exigências legais aplicáveis ao instrumento e ao negócio.
Entretanto, é importante distinguir a validade da assinatura, a força probatória do documento e sua eventual aptidão para produzir efeitos perante terceiros ou ingressar no Registro de Imóveis.
Essas questões não são necessariamente equivalentes.
O Código de Processo Civil estabelece requisitos para que determinados documentos particulares constituam títulos executivos extrajudiciais e contém disciplina específica para títulos constituídos ou atestados por meio eletrônico.
A assinatura eletrônica não dispensa a observância das formalidades exigidas para a transferência da propriedade imobiliária.
Uma dúvida recorrente consiste em acreditar que a assinatura do contrato particular já torna o comprador proprietário do imóvel.
O compromisso de compra e venda pode criar obrigações juridicamente exigíveis e, quando preenchidos os requisitos legais, fundamentar a obtenção do título definitivo.
A escritura pública, quando exigível, formaliza o negócio por instrumento notarial.
Já o registro do título translativo é a etapa que, como regra, efetiva a transferência da propriedade imobiliária entre vivos.
O contrato deve esclarecer quais providências serão adotadas até a conclusão da transferência e quem ficará responsável por cada uma delas.
Leia também: “Due diligence imobiliária: quais cuidados devem ser tomados antes da compra de um imóvel?”.
Modelos contratuais podem servir como ponto de partida, mas não contemplam necessariamente as particularidades de cada operação.
Uma compra com pagamento integral à vista apresenta riscos diferentes de uma negociação condicionada à aprovação de financiamento.
Da mesma forma, a aquisição de imóvel ocupado, proveniente de inventário, com pendências registrais ou pertencente a vários proprietários pode exigir disposições específicas.
O contrato deve ser compatível com a situação documental do imóvel, as características das partes e a forma de pagamento.
A utilização de um modelo sem adaptação pode deixar justamente os riscos mais relevantes da operação sem tratamento adequado.
O contrato de compra e venda de imóvel não deve ser analisado apenas pelo preço, pelas datas de pagamento e pela identificação das partes.
Cláusulas relacionadas ao financiamento, à documentação, à entrega das chaves, aos débitos anteriores, ao inadimplemento e ao desfazimento do negócio podem determinar consequências importantes para compradores e vendedores.
Uma redação clara permite compreender quais obrigações foram assumidas, quando deverão ser cumpridas e quais consequências decorrerão de seu descumprimento.
Entretanto, nenhuma cláusula contratual substitui a verificação da situação jurídica do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação.
A análise preventiva da documentação e a elaboração de um contrato adequado às particularidades da operação são medidas complementares para identificar riscos, prevenir conflitos e proporcionar maior segurança jurídica à aquisição imobiliária.
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