A aquisição de um imóvel pertencente a uma pessoa menor de idade exige cuidados jurídicos adicionais.
 

Embora os pais exerçam a administração dos bens dos filhos menores, a legislação estabelece limitações para a prática de atos que possam representar disposição relevante do patrimônio da criança ou do adolescente.
 

Por isso, a venda de um imóvel pertencente a menor não deve ser tratada como uma compra e venda imobiliária comum.
 

Antes de celebrar o negócio ou realizar qualquer pagamento, é importante verificar quem é efetivamente o proprietário do imóvel, como o menor adquiriu esse patrimônio, quem possui poderes para representá-lo ou assisti-lo e quais autorizações são necessárias para a alienação.
 

Essas cautelas são relevantes não apenas para proteger o patrimônio do menor, mas também para proporcionar segurança jurídica ao próprio comprador.
 

Os pais podem vender livremente um imóvel pertencente ao filho menor?

Em regra, não.
 

O artigo 1.691 do Código Civil estabelece que os pais não podem alienar ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem assumir em nome deles obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole e mediante prévia autorização judicial.
 

Isso significa que o fato de os pais exercerem o poder familiar e administrarem os bens dos filhos não lhes confere liberdade para dispor do patrimônio imobiliário do menor como se fosse próprio.
 

A alienação exige análise judicial destinada justamente a verificar se o negócio atende aos interesses do menor.
 

Portanto, para o comprador, não basta conferir se os pais estão de acordo com a venda. É necessário verificar se a operação observa os requisitos legais aplicáveis.
 

Por que é necessária autorização judicial?

A exigência existe porque o patrimônio pertence ao menor, e não aos seus representantes legais.
 

Ao analisar o pedido, o Judiciário poderá avaliar as circunstâncias concretas da alienação e verificar se existe necessidade ou evidente interesse do menor na realização do negócio.
 

A autorização judicial, portanto, não deve ser vista apenas como uma formalidade burocrática.
 

Ela constitui um mecanismo de proteção patrimonial.
 

Para quem pretende adquirir o imóvel, a existência da autorização também representa um elemento fundamental de segurança, pois demonstra que a alienação foi submetida ao controle exigido pela legislação.
 

Basta obter um alvará judicial?

Nem sempre a análise deve terminar na simples constatação de que existe um alvará.
 

O comprador deve verificar o conteúdo da autorização concedida.
 

É importante conferir se ela efetivamente autoriza a venda daquele imóvel, quem está autorizado a praticar o ato, se foram estabelecidas condições para a alienação e se existem limitações relacionadas ao preço, à forma de pagamento ou à destinação dos recursos.
 

Dependendo do caso, a autorização judicial poderá ter sido concedida considerando determinadas condições específicas.
 

Por isso, a escritura ou o contrato deve ser compatível com aquilo que efetivamente foi autorizado.
 

O que acontece se o imóvel for vendido sem autorização judicial?

Esse é um dos pontos mais sensíveis para o adquirente.
 

O próprio artigo 1.691 prevê a possibilidade de questionamento dos atos praticados em desacordo com suas exigências e atribui legitimidade aos filhos, aos herdeiros e ao representante legal para pleitear a declaração correspondente.
 

A jurisprudência do STJ já examinou situação envolvendo promessa de compra e venda de imóvel que incluía participação pertencente a menores e concluiu que, sem a necessária autorização judicial, os quinhões dos menores não poderiam ficar vinculados à irretratabilidade do negócio.
 

Em outro precedente, o STJ destacou que a invalidade relacionada ao art. 1.691 possui disciplina própria e não deve ser tratada simplesmente como uma nulidade que possa ser declarada de ofício em qualquer circunstância.
 

Para o comprador, a conclusão prática é mais importante do que a discussão terminológica: realizar a aquisição sem observar as formalidades aplicáveis pode colocar em risco a eficácia do negócio em relação ao patrimônio do menor.
 

A boa-fé do comprador resolve o problema?

A boa-fé do adquirente é juridicamente relevante em diversas situações imobiliárias, mas não deve ser utilizada como substituto para a verificação da legitimidade e dos poderes de quem está alienando o imóvel.
 

Quando a própria matrícula demonstra que o proprietário é menor, existe uma circunstância objetiva que exige cautela adicional.
 

O comprador deve investigar a representação do proprietário e a autorização necessária para a prática do negócio.
 

Em outras palavras, a melhor estratégia não é confiar que posteriormente será reconhecida sua boa-fé, mas estruturar a aquisição corretamente antes da assinatura e do pagamento.
 

E quando apenas uma parte do imóvel pertence ao menor?

A cautela continua necessária.
 

É possível, por exemplo, que determinado imóvel pertença conjuntamente à mãe, ao pai e aos filhos ou que o menor tenha recebido apenas uma fração ideal por herança ou doação.
 

Nessas situações, a existência de coproprietários maiores e capazes não elimina as regras protetivas incidentes sobre a participação pertencente ao menor.
 

A alienação da parcela dos adultos e a alienação da parcela do menor devem ser analisadas de acordo com a situação jurídica de cada titular.
 

Um negócio envolvendo todo o imóvel pode, portanto, exigir providências específicas justamente por causa de uma pequena fração pertencente ao incapaz.
 

E quando o menor recebeu o imóvel por herança?

Aqui surge uma distinção especialmente importante.
 

Se o inventário já foi concluído e determinado imóvel ou fração dele foi atribuído ao menor, passando a integrar seu patrimônio, uma futura venda deverá observar as regras relativas à disposição de seus bens.
 

Mas a situação é diferente quando o inventário ainda está em andamento e o imóvel continua pertencendo ao espólio.
 

Nesse caso, não se deve simplesmente afirmar que os pais estão “vendendo o imóvel do menor”. É necessário identificar quem é o titular do bem naquele estágio da sucessão e qual procedimento está sendo utilizado para a alienação.
 

Essa distinção também foi abordada na nossa matéria sobre compra de imóvel de herdeiros ou em inventário.
 

Um imóvel do espólio pode ser vendido quando há herdeiro menor?

A existência de herdeiro menor exige cuidados adicionais, mas não significa, isoladamente, que nenhuma alienação possa ocorrer antes do encerramento do inventário.
 

No inventário judicial, devem ser observadas as regras processuais aplicáveis à administração e à alienação dos bens do espólio.
 

Além disso, houve uma mudança relevante no campo extrajudicial.
 

Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, passou a ser admitida a realização de inventário e partilha por escritura pública mesmo quando exista interessado menor ou incapaz, desde que sejam cumpridos requisitos específicos.
 

Inventário com menor pode ser feito em cartório?

Atualmente, sim, em determinadas condições.
 

A Resolução CNJ nº 35/2007, com as alterações introduzidas pela Resolução nº 571/2024, permite inventário extrajudicial com interessado menor ou incapaz quando o seu quinhão hereditário ou meação for atribuído em parte ideal em cada um dos bens inventariados e houver manifestação favorável do Ministério Público.
 

A regulamentação estabelece ainda que, nessa hipótese, é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do menor ou incapaz. A eficácia da escritura depende da manifestação favorável do Ministério Público; havendo impugnação do MP ou de terceiro interessado, a questão deve ser submetida ao Judiciário.
 

Esse ponto merece atenção porque muitas informações disponíveis sobre inventário ainda reproduzem a antiga afirmação de que a simples existência de herdeiro menor obrigaria necessariamente a realização de inventário judicial.
 

Hoje essa afirmação, de forma absoluta, está desatualizada.
 

Mas o inventariante pode vender imóvel no inventário extrajudicial?

A mesma Resolução nº 571/2024 trouxe outra inovação importante.
 

O art. 11-A da Resolução CNJ nº 35/2007 admite, cumpridas as condições regulamentares, que o inventariante seja autorizado por escritura pública a alienar bens móveis e imóveis do espólio independentemente de autorização judicial, especialmente dentro da sistemática prevista para pagamento das despesas do inventário.
 

Entretanto, essa possibilidade não deve ser confundida com autorização genérica para dispor de patrimônio pertencente a menor.
 

Quando existe interessado menor ou incapaz, a própria regulamentação estabelece proteção específica e veda atos de disposição relativos aos seus bens ou direitos no inventário extrajudicial.
 

É justamente por isso que, em operações envolvendo simultaneamente espólio, imóvel e herdeiro menor, a estrutura jurídica concreta precisa ser examinada com atenção.
 

E se houver conflito de interesses entre os pais e o menor?

Essa situação exige cautela ainda maior.
 

Os interesses dos representantes legais nem sempre coincidem com os interesses patrimoniais do filho.
 

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando pais e filhos possuem participações diferentes no mesmo patrimônio ou quando determinada estrutura negocial produz consequências econômicas distintas para cada um deles.
 

Nessas circunstâncias, não basta presumir que a representação normalmente exercida pelos pais resolverá todos os aspectos da operação.
 

A existência de potencial conflito de interesses deve ser identificada e tratada juridicamente antes da formalização do negócio.
 

Para o comprador, ignorar esse problema pode significar participar de uma operação cuja regularidade posteriormente venha a ser questionada.
 

O preço de venda merece atenção especial?

Sim.
 

Em uma alienação envolvendo patrimônio de menor, o preço não deve ser analisado apenas sob a perspectiva comercial do comprador.
 

Como a autorização para venda está relacionada à proteção do patrimônio do incapaz, uma operação realizada por valor incompatível com as condições consideradas na autorização judicial pode gerar questionamentos.
 

Por isso, o comprador deve verificar se existem avaliações, valores mínimos ou outras condições estabelecidas no procedimento que autorizou a venda.
 

Um preço aparentemente vantajoso para o adquirente pode representar justamente um sinal de alerta quando existe patrimônio de menor envolvido.
 

Para onde deve ir o dinheiro da venda?

Essa questão também não deve ser ignorada.
 

O valor correspondente ao patrimônio do menor continua pertencendo a ele.
 

Dependendo da decisão judicial e da estrutura da operação, podem existir determinações sobre depósito judicial, aplicação dos recursos, aquisição de outro bem ou outras formas de preservação patrimonial.
 

O comprador deve observar cuidadosamente as instruções constantes da autorização.
 

Não é recomendável presumir que o simples pagamento aos pais ou representantes legais seja suficiente quando a decisão estabelece outra forma para quitação do preço.
 

A maneira correta de pagar pode ser tão importante quanto a própria autorização para vender.
 

Quais documentos o comprador deve analisar?

A documentação necessária dependerá das características da operação.
 

Além da matrícula atualizada e das demais verificações normalmente realizadas em uma aquisição imobiliária, podem ser relevantes a certidão de nascimento do menor, documentos dos representantes legais, decisão ou alvará judicial, processo no qual a autorização foi concedida, eventual avaliação do imóvel e documentos relacionados ao inventário quando a propriedade tiver origem sucessória.
 

Também é necessário verificar se existem condições específicas para pagamento e transferência.
 

O ponto fundamental é que não basta reunir documentos: é necessário compreender o efeito jurídico de cada um deles sobre a operação.
 

A matrícula continua sendo importante?

Sem dúvida.
 

A matrícula atualizada permite identificar a titularidade registral, eventuais coproprietários, ônus, indisponibilidades e outras informações relevantes.
 

Além disso, a propriedade imobiliária somente se transfere definitivamente com o registro do título no Registro de Imóveis, conforme a sistemática do Código Civil. O STJ voltou a enfatizar em 2025 a importância do registro para a produção dos efeitos reais e oponíveis a terceiros.
 

Entretanto, quando existe menor envolvido, a análise registral deve ser complementada pela verificação dos poderes de representação e das autorizações necessárias.
 

Como o comprador pode reduzir os riscos?

O primeiro passo é identificar exatamente quem é o proprietário registral e por qual razão o menor participa da operação.
 

Depois, deve-se verificar quem o representa ou assiste, se existe necessidade de autorização judicial, o conteúdo da decisão eventualmente proferida, as condições impostas à venda e a forma autorizada para pagamento.
 

Se o imóvel estiver relacionado a uma sucessão, também é necessário identificar se ele já pertence ao menor ou se ainda integra o espólio.
 

Contrato, escritura, pagamento e registro devem estar alinhados à estrutura jurídica efetivamente autorizada.
 

Esse cuidado prévio é particularmente importante porque determinados problemas não podem ser solucionados simplesmente pela inclusão de uma cláusula contratual declarando que os vendedores se responsabilizam pela regularidade da operação.
 

Comprar imóvel pertencente a menor é necessariamente arriscado?

Não.
 

A existência de proprietário menor de idade não torna o imóvel irregular nem impede sua alienação.
 

O que existe é um regime jurídico de proteção patrimonial que precisa ser respeitado.
 

Quando a situação é previamente analisada, as autorizações necessárias são obtidas e o negócio é estruturado de acordo com as condições estabelecidas, a operação pode ser realizada regularmente.
 

O maior risco surge quando uma aquisição dessa natureza é tratada como se fosse uma compra e venda comum e as peculiaridades relacionadas à incapacidade somente são descobertas depois da assinatura do contrato ou do pagamento do preço.
 

Em operações imobiliárias envolvendo menores, a segurança do comprador começa pela verificação da legitimidade de quem vende, das autorizações existentes e das condições impostas para a alienação.